如果“对刚性需求观望”是对2009年五一之前整体消费者心理的基本描述，那么这期间始终困扰开发商的就是对这种心理的焦虑和疑惑。今年上半年楼市的回暖，预示了部分消费者心理开始解冻，但现在就说“刚需回归”显然过于乐观。虽然目前个别一线城市的地产成交量甚至超过了历史高位，这种传导效应势必也会逐步影响到二、三线城市，但真正能够呈现出效果不单单是等待那么简单。只能说“刚性需求”一直都存在，只不过经过了一年多的隐忍和磨砺，显得更加理性和慎重，大多数消费者仍然在观望。专家表示：持续观望的深层原因实际上是消费者的信心不足。比如说股价从1元跌到0.5元，跌幅是50%；要再涨到1元，却需要100%的涨幅；但信心的恢复不是数据的改变那么简单，不仅需要调整、适应，还需要各种信息甚至社会因素不断刺激。与之相对应的，记者从很多受访者身上得到反馈：洛阳房市回暖的氛围虽然都有所感觉，但涉及具体的购买行为，并不会急于出手。原因与其说是觉得房价过高，还不如说是心里没底，担心自己“起早赶了个背集”。基于当前的市场状况，以及由于这种状况造成的消费心理，大众消费意愿也是五花八门，各有各的想法。那么，面对2009年的“金九银十”，到底需不需要买房，到底该不该买房？我们首先就要解读好购房者心理多数派抽样报告：
消费心理多数派抽样报告【心理抽样类型一】 以大见小派
心理描述：先看大形势，再定买房计划
康先生是洛阳收藏界的知名人士，2007年初就打算买房。“2007年的楼市实在太火，中国人向来是买涨不买跌，大家都在说买房。当一股风吹起来的时候，往往是心里压不住地往风潮里钻。脑子一热，首先考虑的就是担心自己反应慢没沾住光。但投资买房既然是个体的一种经济行为，其实最应该担心的还是要考虑好风险问题。所以说，人人都贪婪的时候，自己就应该主动恐惧一点”。2007年康先生并没有急于出手，而是在洛阳市西工区繁华路段购买了50平方米的写字间。到现在康先生仍然在关注楼市的变化，他的判断是：我觉得2009年下半年的房价还会再降一些，但在洛阳好位置的楼房价格恐怕很难动，毕竟地段是关键，前段涧西华阳的热卖就是例证。即使自己理想的房子价格有所松动，还是要看大的形势。如果整体经济形势不好，不能不做坏的打算，买房的计划自然还要往后放一放。
看来，与“买涨不买跌”并行的，还有“价格调整到位就会出手”这样的心态。那么，消费者对于2009年洛阳房价有怎样的预期？房价降到什么时候他们会入市？从开发商的角度而言，到底房价降多少，才能引起人们的购买欲望？洛阳宝龙置业发展有限公司营销助理罗栋认为，一般的项目，降价10%至15%是没有多大意义的；目前消费者的心理预期是降价20%至30%.“当然，这根据开发商的不同、项目的不同有很大的区别。比如，开发商资金链出现问题，急于套现，那么购房者当然就会有更高的降价期待，30%可能就不够了。而开发商自己的信心强，在与购房人的博弈中就能占据有利的位置。”洛阳宝龙城市广场2009年8月份成交额商铺在3000万元左右，住宅在2000万元左右，目前住宅类：均价为2900元左右，认购情况一直比较稳定。受到购房者关注的户型为40平方米~42平方米，46平方米~48平方米，104平方米，170平方米，185平方米~189平方米等类型。很多受访者表示：现在有房住，因此并不着急买房；也有人坚持认为：目前房价还是太高，因此在未来一两年内暂时没有购房计划，当看到实实在在的优惠，才会真正出手。
【心理抽样类型二】持币观望派
心理描述：始终认为房价还会降，现在的价格还是有些高
34岁的蒋先生是地道的洛阳人，大型商场部门经理，有车但住房条件一般。蒋先生表示，虽然对现在的居住条件不太满意，但由于工作稳定，孩子上学也已安顿，对买房子的事情一直没怎么太着急。2006年开始房价、股市都在飞涨，“当时我就认定，经济有泡沫，房价也不应该这么高，迟早会跌。既然不着急买，干脆静观其变。”可是2007年过去了，房价却是节节攀高，原本信心坚定的他开始有点动摇了。到了2008年，市场进入低谷，自己的期望值虽然高了，但房价的变化并没有达到预期。于是，蒋先生开始陷入了漫长的看房过程。从洛南到西工，个别时候还到过老城看房。蒋先生认为自己从年龄和收入上来说，都应该算是刚性需求，随着2009年上半年房市出现的新动态，他的想法有了新的转变：有时候自己看中的房子价格和心理预期虽然有差距，但距离不是很大，总觉得等一等要么价格会下来，要么还会挑到其他合适的房子。现在看来，因为那一点差距始终拿不定主意已经错过了几个不错的房选，自己的定位或许要变一变了。
【心理抽样类型三】买房结婚派
心理描述：结婚就在眼下，不能让买房耽误了
孙先生下半年准备结婚，家境不错，又是家里独苗，所以不管房价怎样，新房是一定要买的。“说实话，因为买房的事，婚期还是多少受了些影响。自己买房经济上肯定吃力，除了家里支持一些，还是要办理银行按揭。曾经考虑过二手房，不过最终还是放弃了。一是买二手房对于结婚来说，装修的钱和精力都省不了，效果终究差一些。另外，中介的费用也是一笔附加费，最好的选择还是新房。”孙先生原定的结婚时间是2008年奥运会前后，但去年的楼市行情进入观望期，身边的朋友都劝他等一等，结婚的事情也就拖了下来。“论刚性需求，我这种情况是典型的代表，结婚的事不能老是观望，今年一切都得为婚事让路。房子我已经有了几个备选，最近挨个儿把价格再排排队，抓紧时间赶快定了”。
【心理抽样类型四】全面考虑派
心理描述：什么叫价格最低？没什么值不值，遇到合适的就出手
33 岁的张女士家住道北，房子够住，但孩子马上面临以后的入学受教问题。“为了孩子，现在我觉得很有必要换房。现在我们房子的位置，大人上班还比较方便，但孩子的将来必须要考虑。现在社区周边辅助配套的条件都不好，特别是没有好的学校。我现在关心的不仅是房子本身的一些要求，更关注学校、医疗等周围环境的整体条件。”2007年，张女士就有了换房的打算，但2007年的房价确实让她有些望而却步。现在更现实的想法是，可以退而求其次，不见得房子和学校离得非常近，只要划片够得上入学要求，就可以考虑购房。至于房子的价格，张女士说：只要我买得起就行，能够承担就基本算合理。
【心理抽样类型五】心理稳定派
心理描述：都说经济危机之后会伴随着通货膨胀，有闲钱还是买房子
马先生从2006年就开始尝试房地产方面的投资，虽然自谦并不专业，但对自己投资的眼光还是比较自信。“房价能怎么跌？多少算到底？现在的经济形势把钱放在银行不如搞些投资。股票不是那么好玩，比较稳定的还是地产。投资赚取的就是一个预期，只要多做些前期的楼盘调研，眼光就会错不了，当然也会带来收益。”马先生说，瞅准了一个房产就不要急，随行就市就行了。前两年行情可以高买高卖，有这样的空间，现在形势不明朗，那就尽量低买，等着高卖的时机出现。
逆市对于投资者来说，现在是“抄底”的好时机吗？洛阳银润置业有限公司郭新杰经理表示：投资性需求目前不是没有，只是不构成主流。“绝大多数购房者还是自住，只是他们也很看重资产的保值升值方面。有经验的投资者倒并不重视这些所谓的承诺，而是更多地考虑房产的位置、交通、自身品质，以及转租、转售的投资回报等。”银润中央广场项目月均销售40套以上，月成交额在4000多万元，且持续热销，均价目前达到4200元左右。在户型方面，190平方米、206平方米、265平方米、272平方米为主力户型，占到了成交量的95%，近期将完成内装现房面市。类似银润这样的开发项目对于此前未涉足地产投资、而手里又有点闲钱的人，在此时的确有诱惑力。笔者走访的部分消费者透露，自己有许多朋友都握着钱预备买房，“他们都不缺房子住，也不是专业的投资者，在目前，一是手里有钱需要投资，二是房产价值趋向合理，给了人们投资的机会。再说，他们没有短期内转手套现的迫切需求，也不会让投资超出自己的承受能力，因此对于风险的规避能力较强。” 马凯
二、三线城市自住买房宜早不宜迟
调查发现，二、三线城市的房地产市场呈现出以下几个特点：一是在新城区发展方面，政府通过新城规划与建设提速；二是二、三线城市的建筑形态正处于突破阶段，即高层、小高层逐渐主流化，相反多层住宅变得越来越稀缺；三是二、三线城市的需求结构合理，大部分为自住性需求，中高层消费群的改善型需求。另外，二、三线城市的土地储备有限，加之城市需求以非投资为主，选择进入肯定会获得未来该区域土地升值与市场升值。也就是说买房以后，既然可以收获地价上涨的部分，自然也会收获房价上涨的部分。当宜早不宜迟的思路明确以后，房子的选择就显得尤为关键。综合来说，以下四类房子，比较适合二、三线城市购房者自住买房。一是已经正式获批特殊区域功能的、交通规划已经立项的区域纯住宅项目。二是城市主力核心产业区城乡接合部的房子。三是中心老城区小户型。四是小面积豪宅。小面积豪宅主要包括小面积别墅、小面积跃式住宅、舒适面积定位（130平方米以内）平层花园洋房。
目前二、三线城市自住房保证了不以交易为目标，因此，价格趋势并不是最核心的看点，因为，降息、降低首付、降低月供这些看似降低购买力的因素，总体支付水平实际会被漫长的年限所平滑掉。价格走高或走低，只是一种心理强势或弱势。相反，买自住房，本质上也是一种投资，因此我们不妨从投资与消费的双重角度来分析，买自住房的几个要点。
第一点，衡量自己的未来，决定一下本次购买自住房是过渡居住，还是长期持有，长期持有里头，又简单区分一下，是伺机持有或出手，在当前的主要想法是解决居住问题，还是永久保留，除非在未来某段时间出现置换良机。这一点决定了你在选购房子的时候，面积、功能、地段、独立配套四个硬件方面的集中考虑。
第二点，远近、生熟的综合比较。能近不远，根据购买力与第一点的决定，在保证这些要求的前提下，能近不远，主要原因就是开发半径不是无限放大，并不是越远越便宜。还有就是城市交通无法一如既往，保持与中心城区的联系是判断远近的关键；宜生不宜熟，要敢于进入到尚没有完全成熟的开发区域，一是生地区域开发商的要价比较实在；二是生地区域地价便宜，开发商的价格确定有余地；三是生地区域，开发商更注重合理建设楼宇自身的独立配套；四是生地区域，开发商在户型定位上，所依据的购买力相对偏弱，或直接为投资客量身定制，因此户型的紧凑性与得房率都是规划设计必须考虑的关键，有利于买家。
第三点，年轻人才是未来楼市的最大支撑力量。什么最不易受宏观影响而下行？租金。这也是中国楼市最大特色，它带来的直接后果就是让源源不断的年轻人成为楼市的后继力量。年轻人的特点是能够快速接受先进的理念，也能够坚守一定的传统尺寸，反映到买房当中，其主观意识非常浓厚，另外，年轻人买房参照人往往起一定的作用，所以女性审美与优适观念在年轻人置业过程也显得比较重要。
第四点，年轻人最为钟爱的四类房子：一是立面解构独特，色彩丰富，对比强烈的房子。无论年轻男性还是女性，审美视觉均着眼于空间形态的解构，包括立面的层次，色彩搭配，要求对比强烈但不刺眼，形似而神不合，离奇但有章法。如果是低密度住宅，最靠谱的是景观对建筑的掩映。如果是高层公寓，最有意思的是玻璃幕墙的集合式设计。二是能够立体装修装饰，空间四边形开间进深的小户型房子。小户型房子往往在高层中比较普遍，因此采光与方正这两个要求往往受损，怎么办？将公寓设计向写字楼思维转变一下，产生的四边形方正小户，吻合了年轻人的二次装修要求。最明显的例子，这类房子的主人，主要是营造二人世界，家居中的会客功能减弱，主卧概念加强，因此厅室一体化，厨卫及活动功能等到边到角到墙，以宽阔的大床作为整个房间演绎的焦点，将审美情趣发挥到极致。三是带小型入户花园的小错层紧凑两居。这在二线及以下城市正得到青睐。带入户花园，其实就是一种感觉，但这种感觉吻合年轻人对生活情调的一种额外追求。二人世界在花园这处玄关式空间得到精致演绎。进入花园后下行一两步，地厅的感觉符合年轻人多维世界的思维定式，更容易在装饰方面，发挥家人的才智，而且女主人更愿意将自己的心思用在每一处空间，小错层加入户花园，将户内空间有效分割成两个互相牵连的有机部分，同时，这也减少了狭长过道对视觉的一种冲击。四是迷你复式房。鉴于市场原因，狭义意义上的复式房市场当中存量非常少，往往要么是跃式，要么是挑空，或者三错层，一米五错层结构。事实上，将层高提升至四米五左右，装修装饰后变成的复式迷你两居，非常吻合年轻人的追求，空间感也非常不错。再一种就是公寓当中所设计的跃式小房，面积控制在130平方米以内，三居，符合白领年轻人的追求，而且这类房子未来会变得相对稀缺，交易价值非常高。
未来洛阳的房产买家有哪些？
根据地产消费者和地产从业者的共同反馈，预计未来近1年时间内，洛阳有购房计划的消费者中，有40%的消费者年龄在45岁以下，单位类型主要集中在私营企业、事业单位和国有企业。通过以上抽样调查，笔者认为，洛阳市场的房产购买已渐渐从“刚性需求”转变为“改善性需求”。“改善性需求”的形式大致表现为：一、成年或者结婚后，自己需要组建家庭，改变生活方式，就必须要有自己的生活空间；二、洛阳的部分高收入人群，有条件购买第二套房，或者换房拓展空间的；三、为了孝敬父母接来一起住，或是为了孩子入学，必须调整住房空间或住房位置的。不过，对于真正首次买房置业的人，他们的购房能力受到限制，购房心理也经常会受到各种外界信息的影响，因此更容易观望，甚至一定的观望也是必然的一种自我负责。不过消费者指望房价无止境下跌，是陷入了另一种形式的“非理性”。因为房子直接关系到我们的生活质量，假如真有开发商吆喝着“大甩卖”的口号，恐怕我们的心里反倒更没底了。由此笔者建议，买房时地段怎样？期房能否顺利完工交付？真正的品质如何？后期的物业管理如何？这些方面一点都马虎不得，还是要综合比较项目各种方面的优势与劣势，不要只是盯着价格。 马凯
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